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そのためT駅では、使えない容積率の部分を移転して一七二一パーセントまで引き上げたという経緯がある。
T駅の所有者であるJ社は、「Gビル」では事業主だが、「Tビル」ではI地所と共同事業者となり計画に参加、竣工後はI地所とビルを共有し、賃料収入を得ている。
この「Tビル」は建替えによって約二・二倍の延床面積の超高層ビルとなり、I電機、Ｊ社などが入居、フル稼働でのオープンとなった。
そして、地下一階から三階までは商業ゾーンが設けられ、エンターテイメントレストランなど二九のテナントが入居した。
それらのテナントは土日も夜一一時まで営業する。
重複して述べるが、夜間や、休日は静かだったMが活力のある街に変わりつつある。
・新Mビル（平成一九年竣工） 建替え前延床面積六万五五〇〇平方メートル―建替え後延床面積一九万五〇〇〇平方メ一トル。
「総合設計制度」「特例容積率適用区域制度」の適用を受け、建替え前の地上八階建てから三八階建てとなり、床面積は約三倍になった。
平成一四年竣工のMビルとツインタワーとしT駅の玄関口にそびえ立つ。
とくに注目されるのが、地下一階から七階までの商業ゾーン。
「Mビル」「Mオアゾ」「Tビル」などと合わせて、T駅前M側の商業面積は一〇万平方メートルを超え、店舗数は約七四〇店に増加した。
周辺ビルとの相乗効果による集客力の拡大が期待されるが、飲食店では深夜営業の店舗を積極的に誘致している。
五階に出店した飲食店は午前四時まで営業。
従来のM地区は午後一〇時を過ぎると、ほとんどの店舗が営業を終了し、深夜には人通りが絶えていた。
そうした街を深夜でも楽しめる街に再生させる狙いは成功した。
・Mタワー（Ｎ館は平成一五年竣工、本館は平成二〇年竣工予定） M社によるT駅のツインタワー。
Ｎ館は地上一九階地下三階建て、延床面積は六万五二四四平方メートル。
平成一五年に完成した。
本館は地上三七階地下四階建ての超高層ビルで、延床面積は一一万六〇〇〇平方メートル。
一階エントランスに続いて二階が店舗、三階から二六階がオフィスで、二七階以上はホテルになる。
ホテルは五つ星のS店が平成二一年に開業予定で、T駅に隣接する観光スポットの一つになるだろう。
・Nタワー・Sタワー（平成一九年一一月竣工） T駅の再開発であるが、住居表示はC区M地区。
ともに先述したT駅からの容積率を移転し活用しており、Nタワーは地上四三階建てで延床面積約二一万二〇〇〇平方メートル、Sタワーは地上四二階建てで延床面積約一四万平方メートル。
どちらも低層階は商業施設で、Nタワーにはこれまで駅ビルに入居していた大丸が入居する。
N棟とS棟の間には、グランルーフと称するデッキが設置される。
地上、地下を接続した立体的な構成で緑や店舗を配置し、T駅街は一新される。
このように、平成一九、二〇年だけでT駅の東西南北で四棟の超高層ビルがオープンする。
その床面積の合計は、六六万三〇〇〇平方メートル。
ホテルや商業施設などのフロアもあるため、その三分の二をオフィスとしても、四四万二〇〇〇平方メートルほどの供給になる。
現在の東京のオフィスワーカーの一人当たり床面積は約コニ平方メートルといわれるから、三万四〇〇〇人分以上の働く人のスペースの誕生である。
先にふれたが、Mエリアでは現在も、I地所が「I商事ビル」「Fビル」「Yビル」を一体的に建替える計画を進めている。
M最初のオフィスビル「I一号館」があった場所であり、新築される超高層ビルの脇には明治二七（一八九四）年竣工当時の赤レンガ姿が復元される。
新築の超高層ビルは地上三五階地下四階建てで、延床面積は二〇万五〇〇〇平方メートル。
うち低層階の一万一九〇〇平方メートルが商業施設となる。
I電機は平成一七年にMの「I電機ビル」から、建替えた「Tビル」に移転した。
その跡には、M一帯の他のビルの建替え計画で退去する企業が入居する。
それは仮住まいで、建替え計画が完了すれば元に戻り、あとは賃貸ビルとなる。
また、Mの「I重エビル」に本社を置いていたI重工業はW駅前に移転、その空きビルはリニューアルを経て文部科学省が入居、いまは「文部科学省ビル」となっている。
これも建替え増床となる文部科学省の霞が関再開発までの仮住まいで、平成一九年末新庁舎が完成すれば移転する。
このような建替えの仮需で床面積が増えている。
仮住まいとしてのオフィス需要は、当分の間は続く。
Mに隣接するO町でも、再開発計画が続く。
旧労働省などの合同庁舎跡地の一万三〇〇〇平方メートルの土地には、三棟の高層ビルの建設計画が進められている。
これはK内閣が設置した都市再生本部による、「O町合同庁舎跡地の活用による国際ビジネス拠点の再生」の決定を受けたもの。
土地区画整理事業によってN川沿いのエリアの都市基盤を再構築し、民間による再開発で連鎖型の機能更新の実現を目指している。
その第一弾が「O町一丁目地区第一種市街地再開発事業」だ。
地上三一階、三七階、二三階建ての三棟から成る計画で合計の延床面積は約二三万六〇〇〇平方メートルに達する。
平成一九年に解体工事に着手、二一年春の竣工の予定。
C区の日本橋でもビルの建替えによる大型オフィスの供給が続いている。
平成二八年に「Cタワー」、一七年には「Nタワー」が竣工した。
M不動産は、中央通りをはさんで「Nタワー」と向かい合うエリアで「室町東地区開発計画」を進めている。
「M第三別館」「Mビルディング六号館」「M第五別館」を一体的に建替えるもの。
完成すれば「Nタワー」とのツインタワーになる。
この計画では、通りに面する景観に配慮し、低層部の高さをかつての高さ制限であった三一メートルにあわせ、統一感を持たせることになっている。
実現すれば、中央通りの沿道は全長約四〇〇メートルに達するごニメートルラインが揃い都心の再開発事業における街の景観への配慮に一石を投じる。
こうして、Nエリアが、M・O町エリア、Rエリアと並び、都心の三極のひとつになっていく。
これらのM地区、O町、N地区などの再開発によるT駅周辺のビルの建替えによって供給されるオフィスの床面積は約九五万平方メートル。
およそ七万人が働けるスペースを供給することになる。
Rエリアはビジネス拠点としてさらに発展 M・O町、Nエリアと並ぶ三極のひとつがRエリアだ。
平成一四年竣工のS不動産の「Iタワー」、平成一五年竣工の「Rヒルズ」に続き、M不動産主導の防衛庁跡地の「Tタウン」が平成」九年一月に竣工した。
「Tタウン」は敷地面積七万八〇〇〇平方メートルに及び、“都心最後の大規模プロジェクト”といわれ、五棟合計の床面積は五六万九〇〇〇平方メートルに達する。
三万八〇〇〇人分の働く人のスペースが完成する。
オフィスのキーテナントはF社で、Y社やC社ほかが入居している。
さらに、Mビルは現在、「T・R地区」「T・A地区台地区」の再開発計画を推進しようとしている。
「T・R地区」の敷地面積は約二万平方メートルで、地上五〇階地下四階建てのツインタワーと六階建ての住宅棟などからなる。
延床面積は一四万平方メートルで、うち五万八〇〇〇平方メートルがオフィスとして供される計画である。
C区のM・O町、C区のNエリアには住宅付置義務がない。
そのため大規模ビルのほとんどがオフィス、店舗、ホテルなどである。
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